سقوف نسبة التمويل وقواعد الدفعة الأولى للرهن العقاري

سقوف نسبة التمويل إلى القيمة هي الأرضية الصلبة تحت كل نقاش عن الدفعة الأولى في الإمارات. يضعها المصرف المركزي، وتسري بالتساوي لدى كل جهة تمويل مرخصة، ولا يفاوض عليها أي مستوى دخل. إليك الجدول الكامل.

جدول نسبة التمويل الكامل (نظام الرهن العقاري وتعديلاته)

ثلاثة تعريفات مهمة. «أول مسكن» يعني سكن المالك، ولكل مقترض عقار واحد فقط في هذه الفئة. وعتبة الـ5 ملايين تخص قيمة العقار لا حجم القرض. وغير المقيمين خارج هذا الجدول تماماً: سقوف المصرف المركزي تحكم المقيمين، بينما تضع البنوك سياساتها الأشد لغير المقيمين، عادة 50 إلى 65%، كما هو مشروح في كيف تحصل على رهن عقاري وأنت غير مقيم.

فخ التقييم

تُقرض البنوك مقابل الأدنى بين السعر المتفق عليه وتقييمها الخاص. إن اتفقت على دفع 2 مليون درهم وقيّم البنك الوحدة بـ1.85 مليون، فنسبة الـ80% تُطبق على 1.85 مليون (قرض 1.48 مليون)، وفجوة الـ150,000 درهم تقع عليك نقداً فوق الـ20%. وفي الأسواق سريعة الارتفاع أو المحمومة، هذا هو المصدر الأكثر شيوعاً لفجوات التمويل في اللحظة الأخيرة.

لماذا سقف الخارطة 50%؟

النظام صريح: مخاطر الإنشاء. فحتى التسليم، الضمانة غير مكتملة الوجود، فيُنصّف المصرف المركزي الرافعة بغض النظر عن نوع المشتري أو قيمة العقار. وعملياً تذهب بنوك كثيرة أبعد، فلا تموّل على الخارطة إلا من مطورين كبار أو بعد تجاوز الإنشاء عتبة معينة. والبدائل (خطط سداد المطورين والرهون المرتبطة بالتسليم) مشروحة في الشراء على الخارطة مقابل الجاهز: زاوية التمويل.

تخطيط النقد: الدفعة الأولى بداية لا إجمالي

منذ مطلع 2025 لا يجوز للبنوك تمويل الرسوم ضمن القرض، فنقدك الحقيقي عند الإغلاق هو الدفعة الأولى زائد نحو 6 إلى 7% من سعر المسكن (رسم النقل، وتسجيل الرهن، والتقييم، ورسوم الوسيط والبنك، مفصلة في رسوم الرهن العقاري والتكاليف الخفية). لوافد يشتري أول مسكن جاهز بـ2 مليون درهم: 400,000 درهم دفعة أولى زائد نحو 130 إلى 140 ألف درهم تكاليف.

ملاحظات استراتيجية على نسبة التمويل

• الاقتراض دون سقفك له سعره. عدة بنوك تدرّج هوامشها بحسب نسبة التمويل؛ فالدخول عند 70% بدل 80% يكسب غالباً سعراً أدنى، ويقلص القسط الذي يجب أن يستوعبه اختبار ضغط نسبة عبء الدين. اختبر السيناريوهين في حاسبة القدرة على تحمل الرهن العقاري.

• عتبة الـ5 ملايين تصنع هاوية. وافد يشتري بـ5.05 ملايين يحتاج دفعة 30% (1.515 مليون) مقابل 20% عند 4.99 ملايين (998 ألفاً). وحول العتبة، التفاوض على سعر دون 5 ملايين يساوي أكثر من أي خصم على الفائدة.

• الفئة لكل مقترض لا لكل إمارة. امتلاك أول مسكن في الشارقة يضع شراءك في دبي ضمن شريحة الاستثمار 60%.

المصادر والمراجع

• كتاب قواعد المصرف المركزي، نظام قروض الرهن العقاري، المادة 3، وتعديل 2020 على التعميم 31/2013 برفع نسبة تمويل المشتري الأول 5% (rulebook.centralbank.ae)

• دائرة الأراضي والأملاك في دبي، رسوم النقل وتسجيل الرهن (dubailand.gov.ae)

هذا المقال لأغراض المعلومات العامة ولا يُعد استشارة مالية.