رسوم الرهن العقاري والتكاليف الخفية في الإمارات

يخطط المشترون للدفعة الأولى وتفاجئهم الحاشية. إليك كل رسم في شراء العقار / المسكن في دبي، مفصلاً على مثال عملي، مع بيان ما تحدده الحكومة وما يقبل التفاوض.

المثال العملي: شقة جاهزة بـ2,000,000 درهم، أول مسكن لوافد، نسبة تمويل 80% (قرض 1,600,000 درهم)

البند	الأساس	المبلغ (درهم)	قابل للتفاوض؟
الدفعة الأولى	20% من السعر	400,000	لا (سقف المصرف المركزي)
رسم النقل (دائرة الأراضي)	4% من السعر + 580 إدارية	80,580	لا
تسجيل الرهن (دائرة الأراضي)	0.25% من القرض + 290	4,290	لا
مكتب أمين التسجيل	شريحة ثابتة	4,200 شاملاً الضريبة	لا
التقييم	تعرفة البنك	2,500 إلى 3,500	نادراً
رسم الترتيب البنكي	0.5 إلى 1% من القرض	8,000 إلى 16,000	نعم
عمولة الوسيط العقاري	2% من السعر + الضريبة	42,000	أحياناً
وسيط الرهن (إن وُجد)	مبلغ ثابت أو نحو 0.3%	0 إلى 6,000	نعم
شهادة عدم ممانعة المطور	يحددها المطور	500 إلى 5,000	لا
إصدار سند الملكية	ثابت	250	لا
النقد عند الإغلاق (عدا الدفعة الأولى)		نحو 142,000 إلى 158,000
إجمالي النقد المطلوب		نحو 545,000 إلى 560,000

تحتاج نحو 7% من السعر لتغطية التكاليف، و27 إلى 28% من السعر نقداً إجمالياً لتغطية الدفعة الأولى مع التكاليف. الرقم الثاني هو ما يجب التخطيط حوله، وهو سبب فشل نموذج «الدفعة الأولى فقط» الذهني.

التكاليف المتكررة التي ينساها الناس

التأمين على الحياة إلزامي في الرهون الإماراتية: إما وثيقة البنك الجماعية (عادة نحو 0.4 إلى 0.5% من الرصيد القائم سنوياً، تتناقص مع السداد) أو وثيقة خارجية محالة للبنك، وهي أرخص غالباً. ويمكنك عادة إحلال وثيقتك الخاصة؛ والبنوك نادراً ما تتطوع بذكر ذلك.
تأمين العقار، عادة بضع مئات إلى نحو ألف درهم سنوياً، ومطلوب غالباً.
رسوم الخدمات في الشقق (10 إلى أكثر من 30 درهماً للقدم المربعة سنوياً).

رسوم تظهر لاحقاً

التسوية المبكرة / إعادة التمويل: فك الرهن لدى دائرة الأراضي يكلف 1,000 درهم زائد رسوم الأمين والتسجيل الجديد إن كنت تعيد التمويل (0.25% من القرض الجديد مجدداً). وأي عرض إعادة تمويل يجب أن يتجاوز هذه التكاليف ليستحق، وهي نقطة موسعة في الفائدة الثابتة مقابل المتغيرة.
رسوم السداد الجزئي وفق الجدول المنظم في عقدك.

فروق الإمارات

رسم النقل 4% وتسجيل الرهن 0.25% هي أرقام دبي (دائرة الأراضي والأملاك). في أبوظبي رسم النقل 2% وتسجيل الرهن 0.1% (جداول البلدية)، مع اختلاف ترتيبات الأمناء؛ وبقية الإمارات تضع تعرفاتها. بنية كومة التكاليف واحدة في كل مكان؛ النسب هي التي تتحرك.

ثلاث طرق يوفر بها المشترون فعلاً

فاوض على رسم الترتيب البنكي. بين 0.5% و1% على 1.6 مليون درهم فارق 8,000 درهم مقابل محادثة واحدة، والبنوك تخصمه لعملاء تحويل الراتب.
أحضر تأمينك على الحياة بنفسك. على قرض 25 سنة قد يتجاوز فارق قسط الوثيقة الجماعية رسمَ دائرة الأراضي.

المصادر والمراجع

دائرة الأراضي والأملاك في دبي، جدول رسوم النقل وتسجيل الرهن (dubailand.gov.ae)
كتاب قواعد المصرف المركزي، نظام قروض الرهن العقاري (rulebook.centralbank.ae)
لوحات تعرفات البنوك وجداول مكاتب الأمناء المنشورة (2025 إلى 2026)